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Façade d'un immeuble existant inoccupé, fenêtres vides, structure intacte.

De toute façon, il faut bien construire

Dossier Le juste matériau à sa juste place — article 8 sur 10.

3,1 millions de logements vides. 6 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France. Et une démolition-reconstruction qui émet 30 % de plus qu’une restructuration.

Sept articles durant, nous avons cherché le matériau le moins émissif. Argile calcinée, terre crue, pierre porteuse, paille, bagasse, voûte sans coffrage.

Aucun ne bat celui-ci : le bâtiment qui est déjà debout.

Son carbone incorporé a été payé. Il y a vingt ans, cinquante ans, deux siècles. Le démolir ne le récupère pas — cela le liquide, et oblige à en émettre un nouveau. C’est une arithmétique qu’aucune innovation matérielle ne renversera jamais.

À retenir en trois lignes

  • Selon le Hub des prescripteurs bas-carbone, une démolition-reconstruction émet en moyenne 30 % de GES de plus qu’une restructuration.
  • On démolit malgré tout parce que c’est moins cher et plus simple — le coût environnemental étant externalisé.
  • Le cadre du réemploi existe depuis 2023. En mai 2026, la filière alerte : les ambitions reculent.

Le paradoxe français, en chiffres

Au 1ᵉʳ janvier 2024, la Cour des comptes recensait 3,1 millions de logements vacants, soit 8 % du parc total.

En juillet 2025, l’Île-de-France comptait environ 6 millions de m² de bureaux vacants, dont un quart vides depuis plus de quatre ans — la vacance structurelle atteignant 40 % en deuxième couronne. L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise estime que leur reconversion pourrait produire jusqu’à 150 000 logements, de quoi abriter 340 000 personnes.

Pendant ce temps, environ 4 millions de personnes vivent en situation de mal-logement en France.

Nous avons donc simultanément un stock inoccupé considérable, une pénurie aiguë, et une industrie qui construit du neuf. Avant de discuter du bon matériau, il faut regarder cette configuration en face.

Pourquoi on démolit quand même

La réponse est limpide, et elle a été formulée par l’administration elle-même. La Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages le résume ainsi : de manière contre-intuitive, démolir et reconstruire s’avère moins onéreux et moins complexe que transformer l’existant en changeant son usage. La démolition-reconstruction reste donc le mode privilégié des promoteurs.

Et le diagnostic va plus loin — il est cinglant :

Cet avantage compétitif est le résultat d’une externalisation des coûts environnementaux, notamment les émissions de CO₂ et la production de déchets.

Autrement dit : ce n’est pas un échec technique. C’est une défaillance de marché. Le promoteur qui démolit ne paie pas le carbone qu’il émet ni les déchets qu’il génère ; celui qui restructure paie la complexité qu’il assume. Le système récompense exactement le mauvais comportement.

Et il faut ajouter une tension réelle, que les partisans du tout-réhabilitation escamotent trop souvent. Transformer un immeuble de bureaux en logements coûte de la surface : un m² de bureaux ne donne qu’environ 0,8 m² de logement. Démolir et reconstruire en donne environ 2,3 m². En zone tendue, la densité gagnée peut légitimement compenser le surcoût carbone de la démolition, parce qu’elle évite de l’étalement urbain ailleurs.

Ce n’est donc pas un dogme. C’est un arbitrage — mais un arbitrage qui, aujourd’hui, se fait sur des prix faussés.

Ce que la loi a déjà changé

Deux évolutions que peu de jeunes architectes connaissent, et qui sont des leviers immédiats.

La loi Climat et résilience impose, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la réalisation d’une « étude du potentiel de changement de destination et d’évolution » avant toute construction ou démolition. Issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, elle vise à réduire les démolitions et à intégrer dès la conception la transformabilité future d’un bâtiment.

La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, dite loi Daubié, facilite la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, avec plusieurs assouplissements sur les changements de destination.

L’outil réglementaire existe donc. Reste à le prendre au sérieux plutôt qu’à le remplir.

Le réemploi : le cadre est en place depuis 2023

L’architecture juridique s’est construite par étapes.

  • Loi AGEC (février 2020), article 51 : le diagnostic déchets devient le diagnostic PEMD — Produits, Équipements, Matériaux, Déchets.
  • Décrets n° 2021-821 et 2021-822 du 25 juin 2021 : méthodologie du diagnostic et compétences de l’intervenant.
  • Arrêté du 26 mars 2023, application au 1ᵉʳ juillet 2023.
  • REP PMCB — filière à responsabilité élargie du producteur pour les produits et matériaux de construction — en vigueur depuis janvier 2023.

Champ d’application : démolitions et rénovations significatives de plus de 1 000 m² de surface de plancher, dès lors que sont détruits ou remplacés plus de la moitié d’au moins deux éléments de second œuvre. Le diagnostic est confié à un diagnostiqueur indépendant, sans lien avec l’entreprise de déconstruction, et doit être réalisé préalablement au dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme. Il est transmis à l’État via une plateforme hébergée par le CSTB.

Point décisif : le réemploi est désormais le premier objectif de la hiérarchie, avant la valorisation.

Et depuis avril 2026, une automatisation change la donne : le diagnostic PEMD déposé sur la plateforme du CSTB est automatiquement transmis à BTP Match et converti en annonces d’offres de matériaux accessibles à qui cherche un gisement. L’extension aux diagnostics volontaires, avec conversion assistée par intelligence artificielle, est prévue courant 2026.

Le gisement cesse d’être invisible. C’est considérable.

Ceux qui ont défriché

Rotor, à Bruxelles : le pionnier européen, à la fois praticien, marchand et théoricien du réemploi.

Bellastock, en France : guides REPAR#1 et REPAR#2 avec le CSTB et l’ADEME, travaux pour la DHUP sur l’optimisation et la massification du réemploi, expérimentation du Clos Saint-Lazare à Stains.

FCRBE, projet Interreg Europe du Nord-Ouest réunissant Rotor, Bellastock, le CSTB, le CSTC belge, Salvo et l’Université de Brighton : cinq ans de méthodes, de guides, de cartographies — et un travail spécifique sur la question des assurances.

L’alerte de mai 2026

Il faut la citer, parce qu’elle vient de la filière elle-même et qu’elle refroidit l’enthousiasme.

En mai 2026, le SEDDRe alerte : les ambitions reculent. Depuis l’entrée en vigueur de la REP PMCB, les progrès concernent surtout l’organisation des chantiers — généralisation du diagnostic PEMD, tri à la source, traçabilité, dépose sélective — bien plus que le réemploi effectif des matériaux.

Et la pratique reste fortement concentrée en Île-de-France. Son président Alexandre Doyère refuse d’y voir une fatalité géographique : c’est le résultat d’une densité d’acteurs, d’une culture de commande publique et d’une pression concurrentielle qui n’existent pas encore ailleurs.

Le SEDDRe formule sept propositions, dont quatre méritent d’être connues de tout maître d’œuvre :

  1. Rémunérer les déposes soignées dans les marchés — aujourd’hui, le soin apporté à démonter proprement n’est pas payé.
  2. Développer la qualification « Déconstruction sélective ».
  3. Structurer une filière nationale de repreneurs et de reconditionneurs.
  4. Intégrer des clauses incitatives dans les marchés publics.

Le vrai verrou : l’assurance

C’est là que tout se bloque, et c’est le même verrou que pour la terre, la pierre et l’impression 3D.

Les règles de l’art — DTU, avis techniques, ATec, DTA, recommandations professionnelles — ne visent pas le réemploi. Les techniques de dépose et de repose n’y sont tout simplement pas traitées. Un matériau réemployé bascule donc en Technique Non Courante au regard de la responsabilité décennale.

Ce n’est pas un problème de matériau. Un IPN de 1960 n’a pas vieilli. C’est un problème de preuve : qui garantit ses caractéristiques, et sur quelle base ?

D’où l’importance du diagnostic ressources, complémentaire du PEMD, qui décrit les domaines de réemploi possibles sous forme de fiches techniques traçables, définit le cadre normatif du nouvel usage retenu et évalue coûts et retombées. C’est ce document, et non le PEMD seul, qui permet de dialoguer avec un bureau de contrôle.

Ce que vous pouvez faire lundi matin

Faites l’étude de potentiel avant de dessiner. Elle est obligatoire depuis 2023. La traiter comme une pièce administrative de fin de dossier, c’est se priver de la seule décision qui compte vraiment.

Allez voir BTP Match. Depuis avril 2026, les gisements y remontent automatiquement. Savoir ce qui se dépose à trente kilomètres de votre chantier change la conception, à condition de le savoir avant le PRO.

Écrivez la dépose soignée dans l’allotissement. Tant qu’elle n’est pas un poste rémunéré du marché, elle ne se fera pas. C’est l’architecte qui rédige les pièces.

Et posez la question qui fâche en réunion de lancement : pourquoi démolissons-nous ?

Les limites — parce qu’un article qui n’en a pas ment

Les 3,1 millions de logements vacants sont une fausse évidence, et il faut le dire. Ils se situent majoritairement dans des zones de déprise démographique — la Meuse, l’Allier, des centres-bourgs en déclin — quand la demande se concentre en Île-de-France, à Lyon, à Bordeaux, sur le littoral. On ne loge pas un Francilien dans un pavillon vide de la Creuse. Par ailleurs, la Cour des comptes rappelle que ce taux de 8 % se situe dans la moyenne des pays de l’OCDE : ce n’est pas une anomalie française.

Toutes les réhabilitations ne sont pas vertueuses. Un bâtiment amianté, structurellement compromis, thermiquement irrécupérable ou dont la trame interdit tout usage résidentiel peut légitimement être démoli. Le dogme du « jamais démolir » est aussi paresseux que celui du « toujours reconstruire ».

Le réemploi n’est pas gratuit. Dépose soignée, transport, stockage, reconditionnement, requalification : la main-d’œuvre remplace la matière. Sur certains lots, le matériau réemployé revient plus cher que le neuf. Et le stockage — trouver des mètres carrés couverts entre la dépose et la repose — est un problème logistique largement non résolu hors Île-de-France.

Attention au réemploi alibi. Réutiliser deux cents poignées de porte et trois cloisons dans une opération qui envoie cinq mille tonnes de béton en concassage, puis communiquer sur le réemploi : c’est une pratique répandue et il faut la nommer. La question pertinente n’est pas « avez-vous réemployé ? » mais « quelle part de la masse déposée a été réemployée ? ».

Et la restructuration coûte de la surface. 0,8 m² de logement pour 1 m² de bureau. En pleine crise du logement, ce n’est pas un détail — c’est un arbitrage politique qui dépasse largement l’architecte.

Une question, pour finir

Nous démolissons parce que c’est moins cher. C’est moins cher parce que le carbone et les déchets ne sont pas facturés à celui qui les produit.

Combien de temps une profession peut-elle appeler cela une contrainte économique, plutôt qu’un choix ?

Sources

Prochain article de la série : le verrou dont il est question depuis huit articles. Norme, décennale, FDES — pourquoi rien ne bouge, et comment le contourner légalement.

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